Как выбрать участок под строительство жилого дома

Выбор земли, покупка участка, оформление его и регистрация в необходимых инстанциях - один из важнейших моментов обустройства загородного дома. От того, где будет расположено ваше поместье, будет зависеть стоимость и скорость строительства, а также уровень комфорта всех жильцов. Правильный выбор позволит наслаждаться жизнью за городом без хлопот, долго и с удовольствием.

Это только на первый взгляд кажется, что выбрать участок совсем несложно. Однако любой специалист вам скажет, что есть несколько определяющих факторов, которые позволяют сделать правильный выбор, дающий возможность и денег сэкономить, и все интересы будущих жильцов учесть.

Удаленность выбранной вами земли от города - первое, на что стоит обратить внимание. Ведь строительство дома сопряжено с бесконечными поездками, доставкой материалов. Чем дальше земля - тем дороже сам процесс возведения дома мечты. Да и сами вылазки на уик-энд впоследствии могут оказаться «золотыми» по времени и по средствам, если окажется, что заветный клочок земли превышает все разумные пределы доступности.

Специалисты утверждают, что оптимальным можно считать расстояние 10-75 км от постоянного места жительства. Чем ближе окажется участок, тем проще вам будет в будущем. При этом обязательным условием является обустройство асфальтовой дороги до выбранной вами земли, а также наличие маршрута, по которому ходят автобусы, маршрутные такси, линии электрички. Даже если вы располагаете личным автомобилем, ситуации могут возникнуть разные: машина может сломаться, а водитель внезапно заболеть. И тогда вы можете оказаться заложником в собственном доме.

Близость расположения инженерных коммуникаций - еще один важный момент выбора земли под дом. Этот фактор тотально определяет стоимость всего строительства.

Идеальный вариант, когда все коммуникации уже заведены на участок и входят в его стоимость (этот момент нужно уточнить у продавца). Это окажется удобным и при строительстве - ведь вода и электричество необходимы, и при эксплуатации участка не придется ходить по инстанциям для оформления и подключения этих услуг.

Если коммуникации проходят в нескольких метрах от участка, то непременно выясните, во сколько обойдется их подсоединение. К сожалению, часто бывает, что подключение может вылиться в сумму большую, чем стоимость самой земли.

В местном управлении архитектуры и градостроительства важно поинтересоваться о перспективах застройки этого района, чтобы спрогнозировать перспективы дальнейшего развития его инфраструктуры. Здесь же можно узнать о грунтах и почве участка. Комфортная для проезда трасса и асфальтированная (в крайнем случае, мощеная) дорога до самого участка - первый фактор.

Электроснабжение. Строительство без него практически невозможно. А применение генератора может значительно удорожать процесс строительства. Поэтому электроснабжение к участку подводят на этапе начала строительства.

Вода. Без нее невозможны не только строительство, но и жизнь в принципе. И если на начальном этапе стройки можно обойтись привозом воды или бурением скважины, то в дальнейшем ее наличие (хотя бы в виде технической жидкости) должно быть гарантировано.

Канализация. Она должна быть централизованной. Впрочем, если таковой нет, проблему может решить выгребная яма. Современные химические и биологические антисептики в состоянии очищать сточные воды и бороться с неприятным запахом. Если яма наполнится полностью, можно будет пригласить ассенизаторов - ассенизационные машины решат эту задачу легко.

Интернет, телевидение, телефон - верные друзья современной цивилизации. Впрочем, с этими составляющими комфорта легко «договориться» с помощью беспроводных технологий, если на месте будет работать электричество.

Есть выверенные временем стандарты, которые позволяют выбрать наиболее благоприятный вариант земли. От вашего участка до ближайшего электрического столба должно быть не более 300 метров, до водопровода - около 200 метров, до газораспределительного пункта (ГРП) - 100 метров. 

Скатайте комочек влажной почвы между пальцами в виде жгутика. Сверните жгутик в колечко и отследите появление трещин на нем. Если почва глиняная, трещин не будет, если тяжелая суглинистая - она даст небольшое растрескивание, а если среднесуглинистая - трещин будет много. Если колечко сломается - у вас легкая суглинистая почва. Если не получится скатать влажный комочек в жгут - почва песчаная или суперпесчаная. Обычно специалисты берут пробы грунта на глубине 10-15 см от поверхности в разных местах участка.

Кислотность почвы легко определяется в домашних условиях с помощью лакмусовой бумаги или специального экспресс-устройства. В стеклянную емкость (это может быть любая банка или стакан) положите 2 столовые ложки почвы из верхнего слоя (0-20 см от поверхности земли), добавьте 100 граммов холодной кипяченой воды, взбалтывайте 5 минут, а затем дайте отстояться 2-3 часа. В отстоявшийся раствор опустите кончик лакмусовой бумаги и сравните изменивший цвет индикатора с прилагающейся цветовой шкалой.

Еще одна вещь, о которой необходимо знать при выборе участка под строительство, - уровень грунтовых вод. Информацию можно получить у районного архитектора или выявить самому. Как сделать это самостоятельно? В середине лета в нескольких местах участка нужно пробурить скважины глубиной 1.5-2 метра. Когда в них отстоится вода, определить уровень воды до поверхности почвы. При отметке меньше 1 м дренаж участка обязателен. При отметке в 1.5 метра - желателен. Если дренаж не делать, ваш участок превратится в болото, что вызовет гибель практически всех посадок.

 

Итак, наличие необходимых инженерных коммуникаций в непосредственной близости к вожделенному участку проверили. Пора задуматься о безопасности. Посмотрите, насколько далеко проходят высоковольтные провода. Безопасным для жизни и здоровья считается расстояние в 50 метров.

Еще одни нежелательные соседи - предприятия, мастерские и гаражи, фермы и железная дорога, а также трамвай и аэропорт. Они способны одарить вас неприятными ароматами, шумом и пылью.

 

Обратите внимание и на наличие высоких строений, всевозможных рощ из высокорослых деревьев. Они могут давать тень на выбранный вами участок. Определитесь для себя - хотите ли вы проводить время на солнце или нежиться в тени?

Размер земельного участка определит площадь вашего будущего дома, характер надворных построек и возможное благоустройство территории.

Опираясь на многолетний опыт, специалисты утверждают: чтобы построить загородный дом средних размеров (примерно 200-300 кв.м). будет необходим земельный участок в 1200 кв. метров. Чтобы построить дом небольших размеров с площадью основания 100-120 кв.м, гараж и небольшую баньку, будет достаточно и 10 соток. Оптимальный размер участка под строительство дома должен находиться между 12 и 16 сотками.

Теперь о геометрии территории. Оптимальная форма участка - квадратная или прямоугольная. На деле же предлагаются самые различные варианты: близкий к квадрату или прямоугольный вытянутый, закругленный угловой или имеющий форму буквы «г», треугольный и «фантазийный» с ломаными краями. Понятно, что от формы будут зависеть принципы и стиль планирования территории. Однако стоит иметь ввиду, что участки с ломаной границей могут привести к конфликту с соседями по поводу межевания. А вот геометрически правильные отрезки земли проще планировать под строительство, да и проблем с соседями по поводу определения границ не возникнет.

Мало кто об этом задумывается, но ориентация по частям света также имеет значение при выборе правильного места под строительство дома. Как показала практика, при строительстве желательно, чтобы жилые комнаты выходили окнами на юго-восток, юг и юго-запад. В этом случае, просыпаясь, вы получаете положительный эмоциональный заряд, а затем будете весь день бодры, веселы и полны сил.

При этом, если вы живете в северных широтах России, главный вход лучше всего планировать на северную или северо-восточную сторону (так естественная освещенность в доме будет выше).

Не менее важно и расположение участка на рельефе. Самыми благоприятными признаны южные и юго-западные склоны крутизной не более 6-8 градусов. На таких пологих «горках» земля хорошо освещается солнцем и естественно защищается от северных ветров, это оптимальный вариант для успешного садоводства и огородничества. Впрочем, участки, расположенные на сложном рельефе и на крутых склонах, гораздо живописнее равнинных, а хорошо продуманная застройка улучшает и подчеркивает их природные особенности, создавая своеобразную среду обитания. Хотя, конечно, такие территории требуют больших трудозатрат на оборудование и благоустройство, связанное с необходимостью сооружения подпорных стен, лестниц, террас, со значительными объемами земляных работ.

Не полагайтесь только на визуальные характеристики участка - обратитесь к специалистам - архитектору, специалистам по инженерно-геологическим изысканиям, которые в состоянии определить основные характеристики грунта, уровня и состава грунтовых вод, особенности местного ландшафта. Если не учитывать некоторые нюансы, которые способен определить лишь специалист, это может привести к большим расходам при проведении земляных работ, работ по водопотреблению и благоустройству. Грамотно проведенные инженерно-геологические изыскания помогут определить основные характеристики грунта, а также уровня и состава грунтовых вод выявят особенности местного ландшафта. В дальнейшем эти рекомендации помогут принять решение об оптимальном виде фундамента дома и мероприятиям по его защите.

На выбранном земельном участке стоит произвести топографическую съемку (это особенно актуально для местности со сложным рельефом). Топографическая съемка даст возможность проектировщику дома более точно просчитать уклоны подъездов и площадок на участке, точно сориентировать здание по сторонам света и лучшим видам пейзажа, определить противопожарные разрывы между рядом стоящими зданиями и точки подключения к уличным сетям.

Задачу выявления особенностей залегания грунта и почв помогут решить и подробные карты почв, которые имеются в каждом районе, колхозе или совхозе.

Обратите внимание на грунт и уровень грунтовых вод. От этих составляющих будет зависеть, какой фундамент вы сможете себе позволить. Если уровень грунтовых вод меньше 1 м, придется забыть о подвалах, цокольных этажах. В такой агрессивной среде необходимо сооружать серьезные дренажные системы. Никакая гидроизоляция не поможет.

Если на участке стоит дом под снос, обязательно выясните всю задолженность.

Если на участке находится недостроенный дом, осмотрите со специалистом его на пригодность для продолжения строительства. Если постройка была неправильно законсервирована, если дом долго стоял без кровли, его проще разобрать и построить новый. Раскопайте также часть фундамента для осмотра.

Дом можно строить не на каждом участке. Узнайте целевое назначение земли. Учтите, что на дачном участке не всегда можно зарегистрировать дом и прописаться в нем. Землю можно приватизировать, но если государство захочет построить аэропорт, дорогу, микрорайон на этой территории, то вам дадут равнозначный участок в другом месте, и он опять будет дачным. Выбирайте участок с целевым назначением «под частное строительство».

Выбирая участок, мы стараемся угодить своим желаниям и мечтам, иначе зачем нам нужен загородный дом?

Если вы большой любитель лесных мест, вам по душе придется участок, близко расположенный к лесной полосе. Только представьте, как приятно слушать по утрам пение птиц, полной грудью дышать свежим лесным воздухом, наслаждаться красотой деревьев. К тому же, как известно, лес может быть надежной преградой от сильных ветров, в нем без труда можно найти материал для обустройства и отопления коттеджа. Однако неудобства также возникнут. Вам придется сражаться с обилием насекомых-вредителей, на клумбы и грядки будет падать тень от деревьев, их могучие стволы будут тянуть из вашей почвы влагу и питательные вещества, да и мелкие животные не будут против, проникнув на вашу территорию, полакомиться выращенным урожаем.

Участок на склоне холма тоже имеет свои преимущества. Он дарит чудесный вид, радует обилием солнечного света, будит фантазию в области ландшафтного дизайна. Но эта территория опасно открыта для сильного ветра, к тому же возникают проблемы с водоснабжением и укладкой фундамента под постройки.

Участок в низине будет хорошо снабжаться водой, естественным образом защищаться от ветра. Однако низина потребует дополнительной гидроизоляции фундамента дома от подземных вод, к тому же, возникнет избыточная влажность на всем участке.

Мечта многих - участок на берегу водоема - раздолье для глаз, приятная возможность в любое время искупаться или предаться радостям рыбалки. Но почве такой территории может потребоваться дренаж, а постройки попросят дополнительной защиты от влаги. Да и комары и прочие насекомые будут рады разделить с вами эту территорию.

Выбирая участок, расположенный вблизи водоема, выясните, не входит ли этот район в зону весеннего подтопления или половодья. Эту информацию можно получить в местном управлении МЧС. Если да, то все ваши труды весной будут уходить под воду. Выбранная вами земля может и не входить в зону подтопления, но с ранней весны и до середины лета окажется заболоченной. Чтобы прояснить все возможные риски, выезжайте на место в апреле-мае. В это время наглядно видно состояние подъездных дорог и результаты весеннего половодья. Тут и в райсовет ходить не надо...

Как показывает практика, идеальным для постройки загородного дома можно считать ровный участок. На нем и орошение будет происходить равномерно, и инсоляция будет гармоничной, и роза ветров будет предсказуемой. Однако это не избавит вас от нужды рыть колодец или бурить скважину для добычи воды, возводить прочную ограду, способную защитить от ветра и непрошеных гостей.

Весь земельный фонд страны разделен на категории с целевым назначением. Покупать под строительство дома стоит участок, имеющий государственный акт на право собственности, в котором указано его целевое назначение: «под индивидуальное строительство» или участок, выделенный вам решением местных органов власти, в котором указаны: целевое назначение территории, размеры и границы земли, ее площадь, ФИО собственника, адрес участка, основание для выдачи акта.

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство. Если ваш участок расположен в границах определенного населенного пункта, то по окончании строительства дома его владелец может получить прописку в новом домовладении и свой почтовый адрес, после получения прописки домовладелец может пользоваться коммунальными услугами, которые предоставляет местная администрация, на таком участке можно возводить дом по индивидуальному проекту. Однако этажность строения должна быть не выше трех, и в таком доме может проживать лишь одна семья.

Права и обязанности владельцев участков земли, предназначенных под ИЖС прописаны в градостроительном кодексе РФ (ст. 49 п. 2).

Нужно знать, что покупая участок под ИЖС вы можете существенно сэкономить на проведении необходимых коммуникаций. Дело в том, что строительство, которое осуществляется в рамках программы развития современных населенных пунктов, получает финансирование из районных и областных бюджетов. Сюда включаются расходы на строительство дорог, электрификацию и газификацию. Всеми этими преимуществами пользуется владелец жилой недвижимости, построенной на участке, который имеет назначение использования ИЖС, расположенном на территории населенного пункта.

Процедура оформления индивидуального жилищного строительства отработана до мелочей. Строительство и эксплуатация домовладения будут разрешены только после получения полного пакета документов.

Прежде всего, стоит проверить у продавца земли наличие права собственности на земельный участок, историю его приобретения, выяснить категорию разрешенного использования участка, нужно будет узнать, нет ли обременений земли, а также наличие необходимой инженерной инфраструктуры или возможности ее подведения.

Затем с помощью специалистов-геодезистов необходимо уточнить соответствие границ участка юридическим границам, тем, что указаны в кадастровом паспорте.