Покупка дома/квартиры: что нужно знать

Admin

Домоводство 921 0

Покупка квартиры для большинства из нас событие масштабное - как в финансовом, так и в психологическом плане. Хочется найти достойный вариант за адекватную сумму и заключить честную сделку. Чтобы срослось по всем пунктам, в первую очередь проверьте наличие и подлинность документов на квартиру, исключите все подводные камни.

ТЁМНОЕ ПРОШЛОЕ

Узнать историю квартиры - кто были её предыдущие собственники, на каких основаниях собственность переходила от одного лица к другому (продажа, дарение, наследство), была ли квартира поделена на доли - можно, заказав в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества.

СКРЫТОЕ БРЕМЯ

Ещё один подводный камень, о который можно споткнуться, - это обременение недвижимости. Ипотека, арест или банкротство собственника - самые распространённые. Свежая выписка из ЕГРН покажет, кто является собственником на текущий момент и какая собственность - полная или частичная. Выписку по интересующему жилью может получить любой человек в Росреестре, заплатив пошлину 250 рублей. На сайте ведомства информация обновляется неоперативно, поэтому данные могут быть устаревшими. Если жильё в ипотеке, то в выписке будет указано «в обременении у банка». У добросовестного риэлтора выписка должна быть на руках уже на стадии осмотра недвижимости.

Некоторые варианты обременения сложно сразу проверить, поэтому на этапе осмотра квадратных метров задайте хозяину несколько вопросов.

Не находится ли квартира в аренде? В договоре аренды может быть прописано, что договор действителен даже при смене собственника.

Если в паспорте собственника стоит штамп о разводе, узнайте, имеет ли бывший супруг право совместного владения и не против ли продажи.

Каким способом собственник получил это жильё? Недвижимость может быть отягощена правом пожизненного проживания, которое было указано в завещании.

Для ясной картины можно проверить информацию по квартире и её собственнику на общедоступных бесплатных сервисах: на сайте судебных приставов проверьте долги собственников, в реестре банкротов - не признали ли собственника банкротом.

КТО ПРОДАЛ, ТОТ ВЫЙДИ ВОН

Информацию о количестве прописанных в квартире людей вы получите из выписки из домовой книги или в управляющей компании. Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что Они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться - особенно если в квартире зарегистрированы дети. В противном случае у вас есть договор с конкретными сроками выписки старых жильцов и право обратиться в суд.

ИЗ РУК В РУКИ

Бывает так, что хозяева переезжают в другой город, а продажу квартиры поручают агентству. Риэлтор предоставляет вам доверенность от собственника. Всё выглядит законно, и вы не задумываясь оставляете задаток агентству. Но почему-то риэлтор перестаёт отвечать на звонки, а собственник снова выставляет квартиру на продажу... Пользуясь правом продажи жилья, риэлторы берут задаток, не ставя в известность хозяев.

Юристы советуют не передавать задаток риэлтору. Соглашение о задатке заключается между собственником и покупателем, посредник может только помочь его составить и присутствовать при передаче денег, но сами деньги переходят только от покупателя к продавцу. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Если ситуация с исчезнувшим риэлтором произошла, подавайте в суд на агентство.

ПРАВО НА ОШИБКУ

Если сделка состоялась, вы со своей стороны всё сделали безупречно, каждый получил своё: вы - ключи, продавец - деньги, но через некоторое время вдруг объявляется какой-нибудь скрытый собственник, не согласный с состоявшейся продажей, или нечестный на руку продавец объявляет вашу сделку кабальной (продавец был вынужден продать имущество из-за тяжёлых обстоятельств - болезни или смерти близкого, долгов) - и просит её расторгнуть, закон будет на вашей стороне. В юридической лексике есть такое понятие, как добросовестный покупатель. Смело подавайте в суд, и будьте уверены в своей правоте - недвижимость у вас не отнимут.

Выбор неочевиден

Заключая денежную сделку, вы, как покупатель, оставляете задаток или аванс. На первый взгляд, может показаться, что это слова-синонимы, но разница всё же есть. Она будет видна при нарушении или вовсе при срыве договорённости.

Если вы договорились о задатке и зафиксировали его документально, то имейте в виду, что по закону (статья 380 Гражданского кодекса РФ) вы не имеете право требовать вернуть вам деньги, если сделка сорвалась по вашей вине. Если же это случилось по вине продавца, вы имеете право требовать возмещение задатка в двойном размере. Получается, задаток позволяет сторонам контролировать друг друга.
У аванса та же цепь, что и у задатка, - предоплата, но он никак не регулируется законом. Однако если сделка не происходит, аванс возвращается. Виновная сторона по договору об авансе не несёт никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф.